עסקאות מס שבח – כיצד להימנע מבירוקרטיה?

עסקאות מס שבח – כיצד להימנע מבירוקרטיה?

עסקאות מס שבח

מבנים רבים ברחבי המדינה שנבנו בשנות החמישים התאגדו כחברות עבור בעלי דירות הגרים במבנים, ובכך נמנעו מרישום נכסיהם בטאבו. שיטה זו כונתה אז כ"חברות גוש חלקה", במסגרתה אלפי בעלי בתים ברחבי המדינה ניצלו פרצה בחוק מס שבח ורשמו את המבנה שבו התגוררו כ"חברת גוש חלקה". שיטה זו היוותה תחליף לרישום המקובל בטאבו, ובמקום הקצו לבעלי הדירות מניות בחברה, מה שהקנה באותה תקופה פטור ממס שבח בעת העברת הקרקע באמצעות העברת מניות לבעלי הדירות. בלי תכנון נכון, עסקאות מס שבח יכולות להיות מאוד בעייתיות.

לבעלי דירות במבנה הרשום כחברת גוש חלקה מגרעות וחסרונות לא מעטים, אנו נתייחס למרכזיים שבהם:

      • 1. בעלי הדירות שהנם גם בעלי החברה לרוב חסרי הבנה בניהול חברה או בזכויות בעלות במקרקעין.
      • 2. החברות חייבות מדי שנה בתשלום אגרת שנתית לרשם החברות, ועל מנהליה להגיש דו"חות שנתיים לרשם החברות.כאשר פרוצדורות אלו לא מתבצעות בזמן, נצברים קנסות מיותרים בתיק החברה ברשם החברות.
      • 3. לבעלי הדירות נחיתות בזכות לשעבוד לצורך קבלת משכנתא- הבנקים אינם מתלהבים להעניק אשראי לקונה דירה כאשר הזכויות על הנכס אינן ברורות ומוחלטות ואינן מאפשרות לבצע רישום בעלות ספציפית.
      • 4. חסרון מרכזי נוסף הוא כאשר רוצים למכור את הדירה לצד ג'- קונים לא ששים לרכוש דירה שבבעלות חברה לאור הסיכונים הטמונים בחובות בלתי ידועים או תביעות משפטיות, עסקאות מס שבח גבוהות למוכר היות ועלות הרכישה תיקבע לפי עלות הנמוכה מהסכום ששולם עבור המניות וכד'.

 

אז מה כדאי לעשות בדבר עסקאות מס שבח ?

פירוק מרצון- העברת המקרקעין ללא תמורה לבעלי המניות (בעלי הדירות) בפטור ממס שבח בהתאם לסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין ובפטור ממס מכירה (בהתאם לתקנה 2(1) לתקנות מס מכירה.

כמובן שיש לשים לב למספר דברים מהותיים לפני ביצוע המהלך כאמור:

        • לא יחול הפטור ממס שבח אם המקרקעין נרכשו ע"י החברה בארבע השנים שקדמו ליום הפירוק

        • לא יחול הפטור ממס רכישה אם המקרקעין נרכשו ע"י החברה לאחר יולי 1983.
        • אם החברה הפכה לאיגוד מקרקעין לאחר יום 7/11/2001, פירוק החברה יהווה אירוע מס של מכירת המניות בתמורה למקרקעין, וכך קיים למעשה חיוב במס רווח הון בגין הפירוק בשיעור של עד 30% בהתאם לסעיף 93 לפקודה.
        • בנוסף, סעיף 71א לחוק, שהטיל על בעל המניות שקיבל את הזכות במקרקעין בפטור ממס לפי הוראות סעיף 71 לחוק, מס מיוחד על הרווח הנוסף, קרי, על החלק משווי המקרקעין, שמומן באמצעות רווחיו של האיגוד בשיעור החל על דיבידנד לפי סעיף 125 לפקודת מס הכנסה או על רווחים ראויים לחלוקה לפי סעיף 94 לפקודה.

יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו הוא.

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.

חישובי מס שבח

Share this post

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *